Pressão dos custos de construção pode reduzir oferta de imóveis e sustentar valorização nos próximos ciclos
Escassez de terrenos, aumento dos custos de produção e restrição ao crédito alteram a dinâmica do mercado residencial; empreendimentos bem localizados tendem a preservar demanda e valor no médio e longo prazo, avalia a MAC Construtora e Incorporadora
A combinação entre juros elevados, aumento dos custos da construção e escassez de terrenos começa a alterar a dinâmica do mercado imobiliário brasileiro. Se, de um lado, o crédito mais caro reduz o ritmo de parte das vendas, de outro, o encarecimento da produção imobiliária tende a limitar a oferta de novos empreendimentos nos próximos anos, criando condições para a valorização de ativos localizados em regiões consolidadas.
A avaliação é da MAC Construtora e Incorporadora. Para a empresa, o atual ciclo do mercado é marcado não apenas pela desaceleração da demanda provocada pelo custo do financiamento, mas também por uma restrição crescente da oferta, impulsionada pelo aumento dos custos de insumos, mão de obra, desenvolvimento de projetos e pela escassez de áreas disponíveis para novos empreendimentos em bairros consolidados da capital paulista.
“O mercado costuma olhar principalmente para o impacto dos juros sobre a demanda, mas existe outro movimento igualmente importante. Produzir empreendimentos tornou-se mais caro e mais complexo. Essa combinação reduz a capacidade de lançamento das incorporadoras e tende a limitar a oferta futura de imóveis”, afirma Isaac Cohen, diretor comercial da MAC Construtora e Incorporadora.
Segundo análise da DataZAP, o ambiente de juros elevados tem redesenhado o mercado imobiliário, reduzindo o volume de operações financiadas e ampliando o peso dos compradores com maior capacidade de pagamento e daqueles que enxergam o imóvel como instrumento de preservação patrimonial em um ambiente de maior volatilidade econômica.
Na avaliação da MAC, essa mudança também reflete um comportamento mais criterioso dos consumidores. A localização permanece como um dos principais fatores de decisão, mas deixou de ser suficiente para garantir liquidez.
“O comprador está mais seletivo. Hoje, a localização precisa estar acompanhada de um produto bem concebido, com arquitetura, planta, eficiência e atributos capazes de manter seu valor ao longo do tempo. Bons terrenos continuam sendo um diferencial, mas a qualidade do empreendimento passou a ser igualmente determinante”, afirma Cohen.
Essa tendência é reforçada pelas características do mercado paulistano. Em bairros como Moema, Vila Mariana, Brooklin, Perdizes, Itaim Bibi e Alto de Pinheiros, a disponibilidade de terrenos é cada vez menor, enquanto o desenvolvimento de novos projetos enfrenta custos crescentes e processos cada vez mais complexos. Na prática, a combinação entre escassez de áreas, aumento do custo de produção e maior exigência regulatória reduz a velocidade de renovação da oferta imobiliária.
Para a incorporadora, esse cenário tende a favorecer empreendimentos capazes de reunir localização consolidada, qualidade de projeto e padrão construtivo consistente.
Oferta mais restrita pode sustentar novo ciclo de valorização
A percepção de que o imóvel continua sendo um ativo relevante também acompanha um ambiente econômico marcado por inflação ainda resistente, volatilidade nos mercados financeiros e maior cautela dos investidores.
Segundo o relatório The Wealth Report 2025, da consultoria Knight Frank, os chamados real assets — categoria que inclui imóveis residenciais — permanecem entre os principais instrumentos utilizados por famílias para preservação patrimonial durante períodos de maior incerteza econômica.
No mercado brasileiro, o Índice FipeZAP de Venda Residencial registrou valorização acumulada de 7,07% nos preços dos imóveis em 2025, desempenho superior ao IPCA no mesmo período, reforçando a capacidade do setor de preservar valor em horizontes mais longos.
Para Isaac, entretanto, a perspectiva de valorização depende cada vez menos do mercado como um todo e mais da qualidade dos empreendimentos.
“Não acreditamos em uma valorização homogênea dos imóveis. Os projetos mais bem localizados, concebidos para atender às demandas atuais do consumidor e desenvolvidos com visão de longo prazo tendem a concentrar essa valorização. É um movimento que decorre da menor oferta de produtos diferenciados em regiões consolidadas”, afirma.
Na avaliação da empresa, o atual momento também pode representar uma janela de oportunidade para quem pretende adquirir um imóvel, seja para moradia, seja como parte de uma estratégia de preservação patrimonial. A expectativa é que a combinação entre menor ritmo de lançamentos e oferta mais restrita pressione os preços em um próximo ciclo de mercado.
“O mercado imobiliário trabalha em ciclos longos. Quando a oferta diminui por um período prolongado, o ajuste normalmente ocorre por meio da valorização dos ativos disponíveis. Esse é um movimento que acompanhamos com atenção e que tende a ganhar força nos próximos anos”, conclui o executivo.
Sobre a MAC Construtora e Incorporadora
Fundada em 1980, a MAC Construtora e Incorporadora é uma empresa familiar de capital fechado que atua no desenvolvimento de empreendimentos residenciais na cidade de São Paulo. Ao longo de mais de quatro décadas, lançou e entregou quase 100 projetos, consolidando sua atuação em bairros estratégicos da capital.
A companhia adota um modelo de gestão baseado na disciplina financeira e no crescimento sustentável, priorizando a solidez do negócio e a qualidade dos empreendimentos em vez da expansão acelerada. Essa estratégia tem permitido à empresa atravessar diferentes ciclos do mercado imobiliário preservando sua capacidade de investimento e sua atuação de longo prazo.
MAC Construtora e Incorporadora
